近年来，在“租购并举”的大背景下，住房租赁行业蒸蒸日上，西安市作为中央财政重点支持的住房租赁市场发展试点城市之一，住房租赁市场呈现出鲜明的活力与潜力。“安居·乐筑”、“云兮公寓”、“石榴公寓”、“木棉寓”等一系列专业化租赁品牌的亮相，推动着西安城市租住生活方式的一直在升级演变。

　　10月23日，由中国房地产业协会、西安市住房租赁行业协会共同指导，克而瑞长租、中房优采、支付宝联合主办的“共话长租市场新机遇，探索行业发展新路径——西安市住房租赁市场发展研讨会”在西安市·雁塔区·软件新城阿里中心成功举办。来自政府部门、行业协会、头部运营商企业、地方租赁品牌方、资本机构、头部供应链企业等领域的百余名来宾齐聚一堂，共同探寻西安市住房租赁市场发展现状，深度挖掘企业实践中的成功经验与创新做法。

　　他提到：近年来，西安市政府格外的重视住房租赁市场的发展，出台了一系列政策措施，旨在培育和发展规范化的住房租赁市场。通过加大租赁住房供应、优化租赁市场环境、加强监管和服务等措施，初步构建起了多元化的住房租赁市场体系。同时，政府部门也积极推动住房租赁企业与金融机构的合作，为租赁企业和租户提供更便捷、低成本的金融服务。这些努力，不仅有效缓解了城市住房压力，也提升了市民的居住品质和幸福感。

　　当前，住房保障政策的重点已经转向解决新市民和青年人在大城市中的住房难题。

　　我国已构建了以商品房为主体、保障性住房为补充的市场供应体系，即高端需求依靠市场满足，刚需则通过保障措施来支持。

　　“配租加配售”的保障体系，旨在为不同收入层次的居民提供多样化的居住选择。

　　金融监管局与央行联合出台的政策正鼓励各类主体参与到长期租赁住房的建设和运营中，特别是强调盘活现有存量资源。在健全住房租赁金融体系方面，针对房地产开发商、工业园区、农村集体经济组织及企业和事业单位等新建或改建长期租赁项目的主体，提供了全方位、多层次的金融支持，包括开发建设和租赁运营贷款。

　　关于金融支持的具体发展，首批五单保租房公募REITs（不动产投资投资基金）的成功运营表明，金融工具对于促进住房租赁行业发展具有非消极作用。市场对这类产品的认可度逐步的提升，尤其是在放宽资产回报率要求、允许同类型资产打包上市等方面，这为投资者带来了更大的灵活性。

　　此外，赵晓英女士还提到，中国房地产业协会长租房分会正在编制一份长租房运营管理标准草案，该标准不仅服务于行业也起到规范作用。目前，《住房租赁条例》正在征求社会各界意见的阶段。与此同时，在克而瑞的支持下，也进行了长租房的指数研究，主要是反映全国的长租房市场的发展的状态和趋势，并挑选了一些优秀的公司进行一些成分指数的展示。相信在多方协力下，住房租赁体系将加强完善，住房租赁市场也将持续健康发展。

　　析》主题报告，从全国住房租赁行业的政策导向、市场现状与发展问题，以及西安市住房租赁的行业现状、发展特征和未来发展的新趋势等几个维度展开分享。

　　整体而言，西安市住房租赁行业仍处于发展初期，机构化程度、租金水平、品牌入驻量相比一线城市仍有一定差距，但在国家“租售并举”的政策体系下，西安正在坚定不移的加速住房租赁行业发展，培育专业化租赁品牌，吸引规模化的住房租赁企业。

　　截止2023年底，西安保租房筹集完成率约44%，遵循市场原则有序推进，可避免未来短期内大批量保租房入市冲击租赁行业。同时，根据各区域保租房入市分布可知，外围结构占比越高对城市租赁市场冲击越大，如成都外围区域供应量超15%，带动运营效率下滑，一方面整体租金降低2.6个百分点，另一方面出租率下滑3.1个百分点。对比西安、广州、成都，可知未来西安受供应节奏和分区结构的影响，行业整体趋于健康，而广州压力较大。

　　租房市场规模涉及群体较多，流动人口及高校毕业生是租赁的最大多数来自，通过多个指标构建了一个简易的租赁市场规模计算模型测算出当前的租赁市场规模是301.50亿元，三年后达到379.56亿元。

　　保租房集中入市将冲击市场，带动城市整体租金下滑，并较长周期进入一定螺旋式循环状态，不利于运营表现。

　　已认定的10.7万间房源中，国企占比78%，民企占比22%，国企中以安居为例，目前储备量超3万间，但开业规模仅10%左右，未来增量机会大；该背景下，受国企平台公司起步相对市场化机构更晚，所导致的运营经验成熟性优势不足的影响，民企或迎来更多合作商机，且主要聚焦轻资产输出。

　　2024年7月，西安城投披露前期存量盘活成效，1是解决土地历史遗留问题，完善34宗、888亩土地权属等；2是围绕“化存量为增量”的战略布局，已市场化获取东三环浐灞区域置换开发用地约313亩；3是存货、投资性房地产、固定资产、在建工程等“四类资产”盘活，至今已累计取得盘活收益1.48亿元。

　　发表主题演讲：《构筑城市美好生活家——本土企业在住房租赁领域的实践与探索》。

　　2020年10月西安市安居集团成立后，根据公司战略部署和工作安排，2021年6月成立

　　。主要业务为保租房筹集运营、商业资产运营管理、国有直管公房的管理、信息化建设四大业务版块。在管资产总量超100万平方米，是

　　安居·乐筑的产品线从客户的真实需求出发，结合项目区位、目标人群等因素，以户型结构、装修标准及配置进行区分，将产品体系划分，全面保障不同住房需求、不同消费能力、不同居住区域的新市民、青年人群体。

　　截止目前，企业整体运营总体量14.84万方，运营房屋总套数5724套，出租率94.5%，租金收缴率达100%，租金水平600-3500元，租客55岁以上人群占比5.5%。

　　安居·乐筑以“家”为核心的企业文化内核，替“爹妈”照顾好孩子，替“孩子”陪伴好爹妈，为西安市民构筑城市美好生活家。

　　为积极满足独居青年人的情感需求，安居乐筑致力于建立人宠一同生活的友好型社群，所有门店均推出“宠物友好”承诺，为养宠物的租户提供一系列便利化的服务，比如应急的宠物粮、宠物用纸、房间内的沙发贴等等，同时也在门店设置了《宠物公约》，倡导宠物主人文明养宠、传递人宠和谐相处的重要性

　　安居生活馆销售的商品包括潮流玩具、简约小家电、餐具水杯、时尚抱枕、精致床品等等，为住户提供一个可以便捷购买、打卡拍照、闲谈交友的互动空间，打造有诚意、有温度、有内涵的品牌形象。

　　开展系列品牌社群活动，如元宵节、中秋节传统年节，邀请租客一起包粽子、做月饼、吃元宵、猜灯谜，让年轻人可以感觉到西安这座城市的温暖和烟火气，和家的温暖；举办“

　　进行了题为《为资产负责，为客户负责——规模化企业在长租领域的开发与运营》的分享。

　　西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：近些年来，在一系列政策激励下西安租赁行业有了一定发展。目前在网上申报的企业有522 家，经纪机构有将近 5,000 家。去年和前年市场供应量将近 55 万套，这个数据只包含市场化房源，保障性租赁加上市场化租赁才是租赁行业整体。市场化的供应面积超4,800 万平方，这其中60㎡到120㎡占据多数，相关机构调查与研究显示120㎡以上也占有25%-26%的比例。这些房子主要分布在新城、碑林、雁塔、未央、莲湖、经开和高新这7 个区，占租赁房屋的 70% 以上，总体情况就是这样。

　　Q：当前政府在推动住房租赁行业发展方面采取了哪些具体的政策措施？这些政策在未来是否会促进加强和完善？

　　西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：具体的政策西安这三年以来有一个试点，围绕着这个试点，陆续出台了一些政策。总体来说，《西安市住房租赁试点工作有实施意见》有13 项配套的政策文件，汇总起来就是 1 + 2 +n。1 是实施意见，2 是住房租赁的信息化平台和资金监管平台，n 是所有有关政策。这些政策形成了西安租赁市场的新模式，这是基础。下一步，将会在全国房地产市场形势变化下，进一步出善租赁行业体系和相关政策。

　　Q：对于未来住房租赁行业的发展，政府有哪些规划和展望？或者说预期目标是怎样的呢？

　　西安市住房和城乡建设局租赁处处长 杨建先生：我是去年 11 月接手住房租赁工作，此后积极研究国内外行业管理经验。我发现当前租赁行业存在一些问题。比如，市场上有大量老百姓自行出租的房屋，而他们承担社会风险的能力相对较弱。所以，我思考是不是能够推出房东险，希望每个出租房屋的人都能购买，就如同购买机票时附带保险一样。另一方面，针对租客与租户的相关纠纷，基于目前的政府管理体系，存在跨区问题，因此类似纠纷可以推动律师服务机构快速介入协调，快速理赔。同时关于税收问题，目前出租房屋的税收相关情况复杂，后期能够最终靠一些措施更好地掌握全市房屋出租量，让行业更好地良性运转。

　　Q：在当前的经济发展形势下，政府如何平衡住房租赁行业的发展与房地产市场的稳定？

　　我认为发展住房租赁行业与稳定房地产市场二者之间的平衡，一定是在动态中平衡，在发展中平衡。房地产销售和住房租赁从某一种意义上说买房和租房是一对矛盾，我们在看到对立面的同时，也应看到它们之间的统一性。很明显，它们统一在居民住宅体系上。在这个统一性前提下，以创新的思维寻找和解决主要矛盾和矛盾的主要方面，推动居民住宅体系构建和完善，进而逐步促进行业发展。

　　REITs的企业，今年年底会把新的资产包去装到原有上市的REITs中的一家企业。

　　在运营策略上，华润有巢是如何平衡项目的经济效益与社会效益的？比如，在租金定价、房源管理、客户服务等方面，有哪些具体的做法或创新实践？

　　随着租赁赛道的竞争加剧，华润有巢是怎么样保持自身竞争力的？在促进居民住宅体系的完善方面有哪些独特的思考和见解？

　　在上海跟虹桥镇政府合作了悦虹人才公寓，为虹桥机场旁高收入人群提供定制的人才公寓；

　　含公交总站、商业房租租赁住房、酒店、党建中心以及社区人才服务站等，围绕公交枢纽体系搭建了一整套生态。

　　能否分享一些实际应用案例，为我们具体介绍下如何通过智能化管理技术的应用，帮助长租房项目提升运营效率？

　　2019 年成立，服务全国 300 多家企业、17 家政投、6 家安居集团，总量 120 万间。

　　在合作中，主要是通过降本增效，运营智能化管理提升运营效率，例如当企业招租时，我们大家可以将租金分类

　　ABC三类，打通全流程，简化步骤，5分钟内就可以完成200多人签约，从而提升入住体验。

　　总的来说，科技本身能给行业带来非常大的助力，不仅减少了人力，更通过盘活数据实现效率和效益的同步提升

　　Q：随着科学技术的慢慢的提升，寓信科技怎么样看待租赁住房行业的未来发展的新趋势？比如，是否会有更多的智能化设备或技术被应用于租赁住房领域？

　　从城市发展看，科技可分析供需匹配，为行业发展、大学生留住和居住体验提供数据指导。

　　APP 上与银行和三方支付机构合作，开放原生支付信用台，方便实现支付。

　　支付宝也多次提到过针对保租房的“租房一件事”，对于目前的租赁运营商来说有哪些加持？未来将如何深化在租赁行业的发展？

　　支付宝原来做支付较多，现在定位生活服务平台，除了付款，各种服务逐渐多元化。因市场上租房平台很多，但专门服务保租房的大平台基本上没有，且保租房与常规租房有区别，如上海、杭州有政府管理需求，包括报名、审核、分房、在线选房等。所以想搭建一个整合政府端和企业端的平台，简化租房流程。目前正沟通搭建西安平台，会给保租房用户权益在平台免费头条宣传，按需配置人群标签。

　　Q：在推动居民住宅体系不断迈向完善与多元的进程中，您或者您所在的企业是如何定位自己的角色？

　　政策，参与住房租赁建设，同时积极协助地方企业盘活资产。在未来，有巢仍将坚定聚焦住房租赁领域。

　　我们将聚焦两个方面，一种原因是把线上支付宝平台建设好，另一方面是持续做好底层基础能力，助力行业数字化建设。

　　聚焦产品，针对住房租赁领域，各供应商都做了哪些适配于租赁住房的高品质产品研制以及高质量解决方案？

　　，涛涛门业主要从安全、环保、使用的舒适度和便捷度、个性化定制、以及隔音保温效果等五个方面助力打造

　　九牧与泊寓、冠寓、保利等企业均已进行了业务合作，提供科技化的智能马桶、智慧化花洒等产品助力租赁住房品质提升。

　　器针对租赁租房研发了一套完整的高安全性和低养护需求的厨房电器解决方案，为租赁住房产品提供用火用电安全、养护方便、成本可控的老板电器产品。

　　，住善科技为合作方提供装配式墙板、整体厨卫等服务，技术工艺先进，安装成本可控，并能切实降低租赁企业项目后续运营成本。

　　贝尔地板产品品种类型丰富齐全，能够很好的满足企业、项目的各类需求，且落地安装能力强，后期维保服务好，能够更快更好的匹配客户需求。

　　近年来，在国家和地方政策的引导下，西安市住房租赁市场迎来了前所未有的发展机遇，展现出极为鲜明的活力与巨大的潜力。未来，随着政策的深入实施和市场的逐步发展，相信西安市的住房租赁市场将迎来更加广阔的发展前途，慢慢的变多的企业将加入住房租赁赛道，企业的运营价值也将进一步凸显。

　　“共话长租市场新机遇，探索行业发展新路径”西安市住房租赁市场发展研讨会，圆满落幕。期望借由此次交流，携手推动西安市住房租赁市场的健康、有序发展，共同构建更和谐、宜居的城市环境！